Швейцария — страна с живописными Альпами, чистейшими озерами и процветающими городами, которая привлекает людей со всего мира своей стабильностью и высоким качеством жизни. Неудивительно, что цены на недвижимость в Швейцарии остаются одними из самых высоких в Европе, а многие иностранцы мечтают приобрести здесь собственное жилье — будь то уютное шале в горах, современная квартира в центре города или прибыльный инвестиционный объект. Однако процесс покупки недвижимости в Швейцарии для иностранцев имеет свои особенности и требует тщательного подхода.
В этом подробном гиде мы проведем вас через все этапы покупки недвижимости в Швейцарии. Вы узнаете о юридических требованиях, включая закон Lex Koller, познакомитесь с налоговыми аспектами, актуальными ценами на недвижимость в 2024 году и получите ценные советы, которые помогут сделать правильный выбор и избежать возможных подводных камней.
Lex Koller: швейцарский страж недвижимости
Прежде чем погрузиться в мир швейцарской недвижимости, важно познакомиться с Lex Koller – федеральным законом, регулирующим приобретение недвижимости иностранцами. Этот закон, словно строгий швейцарский страж, призван защитить рынок недвижимости от спекуляций и сохранить его доступность для местных жителей.
Кто может купить недвижимость без ограничений?
- Граждане стран ЕС/ЕАСТ, проживающие в Швейцарии: Вы имеете те же права, что и граждане Швейцарии, и можете свободно покупать любую недвижимость.
- Граждане Великобритании, имеющие соглашение о приобретенных правах граждан: Ваши права на покупку недвижимости аналогичны правам граждан ЕС/ЕАСТ.
- Иностранцы, покупающие коммерческую недвижимость: Офисы, магазины, склады и другая коммерческая недвижимость доступны для покупки без ограничений.
- Иностранцы с видом на жительство (B или C), покупающие единственное жилье для себя: Вы можете приобрести одну недвижимость для личного проживания без ограничений.
Кому нужно разрешение (Lex Koller permit)?
- Граждане стран, не входящих в ЕС/ЕАСТ, проживающие за границей: Вы можете покупать недвижимость только в специально отведенных зонах вторичного жилья и при наличии разрешения Lex Koller.
- Граждане стран, не входящих в ЕС/ЕАСТ, проживающие в Швейцарии: Если вы хотите купить вторичное жилье, жилье для отдыха или апартаменты с обслуживанием, вам потребуется разрешение Lex Koller.
Туристическая недвижимость: мечта или реальность?
Если вы мечтаете о шале в горах или квартире с видом на озеро, но не живете в Швейцарии постоянно, то вам стоит обратить внимание на туристическую недвижимость. Однако здесь есть свои нюансы:
- Разрешение Lex Koller: Вам все равно потребуется разрешение на покупку, даже если вы не планируете жить в Швейцарии постоянно. Но в момент покупки его нет.
- Квоты: Существует ограниченное количество разрешений на покупку туристической недвижимости для иностранцев, распределяемое между кантонами.
- Ограничения по площади: Жилая площадь не должна превышать 200 кв.м., а земельный участок – 1000 кв.м.
- Запрет на круглогодичную аренду: Вы не сможете сдавать такую недвижимость в аренду круглый год, только на короткий срок (обычно не более 12 недель в году).
Как получить разрешение Lex Koller?
- Выбор кантона: Определитесь с кантоном, в котором хотите купить недвижимость.
- Обращение в компетентный орган: Свяжитесь с соответствующим органом кантона (обычно это земельный регистр или департамент экономики) для получения информации о процедуре и необходимых документах.
- Подготовка документов: Соберите необходимые документы, подтверждающие вашу личность, финансовое положение и цель покупки. Это может включать паспорт, справку о доходах, выписку из банка и другие документы.
- Рассмотрение заявки: Кантональный орган рассмотрит вашу заявку и примет решение о выдаче разрешения. Сроки рассмотрения могут варьироваться в зависимости от кантона.
Налоги и сборы: что нужно знать?
Покупка недвижимости в Швейцарии связана с определенными расходами, помимо стоимости самого объекта. Вот основные налоги и сборы, которые вам предстоит уплатить:
- Ежегодный налог на недвижимость (Liegenschaftssteuer): Размер этого налога зависит от кантона и стоимости недвижимости.
- Налог на переход права собственности (Handänderungssteuer): Взимается в большинстве кантонов и составляет 0,5-3% от стоимости недвижимости.
- Налог на регистрацию в земельном реестре (Grundbuchgebühren): Обычно составляет 0,25% от стоимости недвижимости.
- Нотариальные сборы: Составляют около 0,1-1% от стоимости недвижимости.
Цены на недвижимость: от доступных до эксклюзивных
Швейцария славится своей стабильностью и высоким уровнем жизни, что отражается на ценах на недвижимость. Рынок недвижимости разнообразен, и вы можете найти варианты на любой вкус и бюджет.
Таблица 2: Средние цены на недвижимость в Швейцарии (2024)
Цена за м² по коммунам Швейцарии
Коммуна | Средняя цена за м² Квартира | Средняя цена за м² Дом | Средняя цена за м² Аренда | Население |
---|---|---|---|---|
Цюрих | CHF 16,435 | CHF 15,350 | CHF 469 | 409,241 |
Женева | CHF 15,482 | CHF 14,233 | CHF 456 | 200,548 |
Базель | CHF 10,716 | CHF 9,452 | CHF 305 | 171,513 |
Лозанна | CHF 12,177 | CHF 10,841 | CHF 353 | 138,905 |
Берн | CHF 9,561 | CHF 9,073 | CHF 310 | 133,798 |
Винтертур | CHF 9,511 | CHF 9,853 | CHF 298 | 110,912 |
Люцерн | CHF 10,621 | CHF 9,528 | CHF 311 | 81,401 |
Санкт-Галлен | CHF 7,002 | CHF 8,286 | CHF 245 | 75,522 |
Лугано | CHF 9,142 | CHF 7,685 | CHF 277 | 63,494 |
Биль/Бьенн | CHF 6,546 | CHF 6,206 | CHF 237 | 54,640 |
Тун | CHF 7,736 | CHF 8,892 | CHF 256 | 43,743 |
Беллинцона | CHF 6,095 | CHF 5,541 | CHF 219 | 43,181 |
Кёниц | CHF 8,413 | CHF 8,291 | CHF 278 | 41,507 |
Ла-Шо-де-Фон | CHF 4,255 | CHF 5,006 | CHF 192 | 38,625 |
Фрибур | CHF 6,953 | CHF 8,110 | CHF 259 | 38,521 |
Шаффхаузен | CHF 7,064 | CHF 6,918 | CHF 235 | 36,332 |
Вернье | CHF 10,690 | CHF 11,945 | CHF 337 | 35,132 |
Кур | CHF 8,386 | CHF 9,086 | CHF 277 | 35,038 |
Сьон | CHF 5,974 | CHF 5,980 | CHF 238 | 34,599 |
Устер | CHF 10,505 | CHF 11,202 | CHF 311 | 34,516 |
Невшатель | CHF 7,798 | CHF 7,029 | CHF 269 | 33,578 |
Ланси | CHF 12,015 | CHF 12,891 | CHF 357 | 31,942 |
Комунанца Каприаска/Лугано | CHF 6,168 | CHF 4,296 | Н/Д | Н/Д |
Комунанца Каденаццо/Монтеченери | CHF 6,211 | CHF 5,437 | CHF 184 | Н/Д |
Штатсвальд Гальм | CHF 5,995 | CHF 6,361 | Н/Д | Н/Д |
Примечание:
- Н/Д означает «Нет данных».
- Цены указаны в швейцарских франках (CHF).
Как видите, цены варьируются в зависимости от города и типа недвижимости. Самые дорогие города — Цюрих и Женева, где средняя цена за квадратный метр квартиры превышает 15 000 CHF. В то же время, в таких городах, как Берн и Базель, можно найти более доступные варианты.
Барометр рынка недвижимости Швейцарии — III квартал 2024 года
Рынок недвижимости Швейцарии продолжает уверенный рост, отмечая третий квартал подряд повышения цен. Согласно последним данным, цены на квартиры увеличились на +1,1%, а на дома — на +0,3%. Снижение процентной ставки Швейцарским национальным банком (SNB) на -0,25% привело к уменьшению ставок по фиксированным ипотекам на 10 лет до примерно 1,6%. Несмотря на эти позитивные тенденции, объемы сделок остаются на минимальном уровне за последние пять лет, хотя ожидается их восстановление в ближайшие месяцы.
Третий квартал роста цен подряд
После периода волатильности, вызванного пандемией COVID-19, рынок недвижимости возвращается к стабильному росту. В третьем квартале 2024 года цены на квартиры и дома продолжили повышаться, хотя темпы роста различались. Квартиры подорожали на +1,1%, тогда как цены на дома выросли на более скромные +0,3%. Это свидетельствует о постепенном возвращении рынка к историческим трендам.
Рост цен на квартиры в городах и кантонах
Цены на квартиры увеличились во всех крупных агломерациях, кроме Санкт-Галлена, где наблюдалось снижение на -1%. Лидерами роста стали Невшатель (+1,9%), Сьон (+1,7%) и Биль/Бьенн (+1,5%). В таких мегаполисах, как Цюрих, Берн, Лозанна и Базель, рост был более умеренным — от +0,2% до +0,7%. Это указывает на то, что более доступные и менее населенные рынки испытывают более значительное повышение цен на квартиры за последние три месяца.
На кантональном уровне тенденция схожа. Наибольший рост цен отмечен в кантонах Невшатель (+1,9%), Вале (+1,8%) и Юра (+1,6%). В то же время, кантоны Во (-0,1%), Аппенцелль-Ауссерроден (-0,4%) и Санкт-Галлен (-0,5%) столкнулись с незначительным снижением цен.
Динамика цен на дома
Хотя рост цен на дома был менее выраженным, рынок также демонстрирует признаки восстановления. Общий рост составил +0,3% за квартал. Однако в некоторых агломерациях Романдии, таких как Женева (-0,1%), Фрибур (-0,1%) и Лозанна (-0,4%), цены слегка снизились. Лучшие показатели роста зафиксированы в Винтертуре и Невшателе (оба по +0,9%), а также в Цюрихе (+0,6%).
На уровне кантонов наиболее заметный рост цен на дома наблюдался в Аппенцелль-Иннерроден (+2,4%), Обвальден (+2,1%) и Аппенцелль-Ауссерроден (+2,0%). В противоположность этому, кантоны Во (-0,8%), Базель-Штадт (-0,2%) и Фрибур (-0,1%) показали небольшое снижение.
Объемы сделок: минимумы и перспективы
В третьем квартале 2024 года объемы транзакций упали до самого низкого уровня с 2017 года, снизившись на -10% по сравнению со средним показателем за последние десять лет для этого периода. Хотя такое снижение соответствует сезонным тенденциям — третий квартал обычно менее активен, чем второй — оно подчеркивает общее замедление рынка.
Стоит отметить, что период с 2019 по 2021 годы был исключением, когда в четвертом квартале наблюдались необычно высокие объемы сделок из-за последствий пандемии и отложенного спроса. В текущих условиях маловероятно, что четвертый квартал 2024 года повторит эти рекордные показатели. Скорее всего, мы увидим возвращение к более умеренным уровням активности, характерным для допандемийных лет.
Снижение процентных ставок: что ждать дальше?
Мировые финансовые регуляторы начали цикл снижения процентных ставок. Федеральная резервная система США (FED) впервые с 2020 года снизила ставку на 0,5%. Европейский центральный банк (ECB) и Швейцарский национальный банк (SNB) последовали примеру, уменьшив ставки на -0,25%. В результате совокупное снижение ставки SNB достигло -0,75% после резких повышений в 2022–2023 годах.
Рынки ожидают дополнительного снижения ставки FED на 25 базисных пунктов до конца года, что может подтолкнуть SNB к дальнейшему уменьшению ключевой ставки ниже 1%. Инфляция в Швейцарии замедляется: в сентябре потребительские цены выросли всего на 0,8% в годовом исчислении — минимальный показатель за три года и снижение по сравнению с августовскими 1,1%.
Президент SNB Мартин Шлегель заявил, что дальнейшее снижение ставок «вероятно», усиливая ожидания рынка относительно продолжения смягчения монетарной политики. Это означает, что условия заимствования будут улучшаться, поддерживая цены на недвижимость и препятствуя дальнейшему снижению объемов сделок.
Выгодный момент для покупателей
Для тех, кто планирует приобрести недвижимость, нынешняя ситуация выглядит благоприятной. Хотя стоимость заимствований может снизиться лишь незначительно — прогнозируется уменьшение долгосрочных ипотечных ставок всего на несколько базисных пунктов — ожидаемый рост цен на недвижимость делает текущее время оптимальным для покупки. Откладывая решение, вы рискуете столкнуться с более высокими ценами в будущем.
Процесс покупки недвижимости: от мечты к реальности
Процесс покупки недвижимости в Швейцарии может показаться сложным, но на самом деле он довольно прозрачен и логичен. Вот основные этапы:
- Определение бюджета и выбор типа недвижимости: Решите, сколько вы готовы потратить и какую недвижимость ищете (квартира, дом, шале, коммерческая недвижимость).
- Поиск недвижимости: Воспользуйтесь услугами риэлтора, который поможет вам найти подходящие варианты, или ищите самостоятельно на онлайн-порталах недвижимости.
- Проверка объекта (Due Diligence): Проведите тщательную юридическую и техническую проверку объекта. Убедитесь, что у продавца есть все необходимые документы, а недвижимость не имеет обременений или скрытых дефектов.
- Заключение договора купли-продажи: Подготовьте и подпишите договор купли-продажи. Обычно это делается в присутствии нотариуса.
- Оплата: Внесите залог (обычно 20% от стоимости недвижимости) и оплатите оставшуюся сумму в соответствии с условиями договора на счет местного нотариуса. Внимание в Швейцарии оплата никогда не производится напрямую продавцу!
- Регистрация в земельном реестре: После оплаты зарегистрируйте сделку в земельном реестре кантона, где находится недвижимость. Это подтвердит ваше право собственности.
Где искать недвижимость?
- Онлайн-порталы: Homegate, Immoscout24, Newhome, Comparis.ch – это крупнейшие порталы недвижимости в Швейцарии, где вы найдете тысячи предложений от агентств и частных лиц.
- Риэлторские агентства: Обратитесь в местное агентство недвижимости, специалисты которого помогут вам подобрать подходящие варианты и провести сделку.
- Местные газеты и журналы: В печатных изданиях также можно найти объявления о продаже недвижимости.
- «Сарафанное радио»: Расскажите своим друзьям, знакомым и коллегам, что вы ищете недвижимость в Швейцарии. Возможно, кто-то из них знает о интересных предложениях, которые еще не появились в открытом доступе.
Советы бывалых: как избежать подводных камней
- Наймите опытных специалистов: Юрист, специализирующийся на швейцарском праве недвижимости, и налоговый консультант помогут вам разобраться во всех нюансах процесса покупки и налогообложения. Они проверят документы, составят договор купли-продажи и обеспечат юридическую чистоту сделки.
- Проведите комплексную проверку (Due Diligence): Убедитесь в юридической чистоте сделки и техническом состоянии недвижимости. Закажите независимую экспертизу, чтобы выявить возможные скрытые дефекты и оценить реальную стоимость объекта. Не стесняйтесь задавать вопросы и требовать всю необходимую информацию.
- Учитывайте все расходы: Помимо стоимости недвижимости, учитывайте расходы на налоги, сборы, услуги нотариуса, риэлтора и возможные расходы на ремонт или реконструкцию. Тщательно спланируйте свой бюджет, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
- Не торопитесь: Процесс покупки недвижимости в Швейцарии может занять несколько месяцев. Будьте терпеливы и тщательно взвешивайте все решения. Не поддавайтесь на давление со стороны продавца или агента.
В заключение
Покупка недвижимости в Швейцарии – это серьезный шаг, но при правильной подготовке и поддержке опытных специалистов, таких как BMA Business Solutions, вы сможете осуществить свою мечту и стать владельцем недвижимости в этой прекрасной стране. Мы поможем вам на каждом этапе процесса, от поиска объекта до заключения сделки, чтобы сделать ваш опыт покупки максимально приятным и успешным.
BMA Business Solutions: ваш надежный партнер в Швейцарии
Компания BMA Business Solutions специализируется на предоставлении консультационных услуг в области бизнеса и финансов в Швейцарии. Мы поможем вам разобраться во всех аспектах покупки недвижимости, включая юридические вопросы, налоги и финансирование. Наша команда экспертов сделает все возможное, чтобы ваш опыт покупки недвижимости в Швейцарии был максимально приятным и успешным.
Свяжитесь с нами сегодня и начните свой путь к владению недвижимостью в Швейцарии!