Цены на недвижимость в Швейцарии в 2024 году: как иностранцам купить жилье

современная квартира в Швейцарии

Швейцария — страна с живописными Альпами, чистейшими озерами и процветающими городами, которая привлекает людей со всего мира своей стабильностью и высоким качеством жизни. Неудивительно, что цены на недвижимость в Швейцарии остаются одними из самых высоких в Европе, а многие иностранцы мечтают приобрести здесь собственное жилье — будь то уютное шале в горах, современная квартира в центре города или прибыльный инвестиционный объект. Однако процесс покупки недвижимости в Швейцарии для иностранцев имеет свои особенности и требует тщательного подхода.

В этом подробном гиде мы проведем вас через все этапы покупки недвижимости в Швейцарии. Вы узнаете о юридических требованиях, включая закон Lex Koller, познакомитесь с налоговыми аспектами, актуальными ценами на недвижимость в 2024 году и получите ценные советы, которые помогут сделать правильный выбор и избежать возможных подводных камней.

Содержание

Lex Koller: швейцарский страж недвижимости

Прежде чем погрузиться в мир швейцарской недвижимости, важно познакомиться с Lex Koller – федеральным законом, регулирующим приобретение недвижимости иностранцами. Этот закон, словно строгий швейцарский страж, призван защитить рынок недвижимости от спекуляций и сохранить его доступность для местных жителей.

Кто может купить недвижимость без ограничений?

  • Граждане стран ЕС/ЕАСТ, проживающие в Швейцарии: Вы имеете те же права, что и граждане Швейцарии, и можете свободно покупать любую недвижимость.
  • Граждане Великобритании, имеющие соглашение о приобретенных правах граждан: Ваши права на покупку недвижимости аналогичны правам граждан ЕС/ЕАСТ.
  • Иностранцы, покупающие коммерческую недвижимость: Офисы, магазины, склады и другая коммерческая недвижимость доступны для покупки без ограничений.
  • Иностранцы с видом на жительство (B или C), покупающие единственное жилье для себя: Вы можете приобрести одну недвижимость для личного проживания без ограничений.

Кому нужно разрешение (Lex Koller permit)?

  • Граждане стран, не входящих в ЕС/ЕАСТ, проживающие за границей: Вы можете покупать недвижимость только в специально отведенных зонах вторичного жилья и при наличии разрешения Lex Koller.
  • Граждане стран, не входящих в ЕС/ЕАСТ, проживающие в Швейцарии: Если вы хотите купить вторичное жилье, жилье для отдыха или апартаменты с обслуживанием, вам потребуется разрешение Lex Koller.

Туристическая недвижимость: мечта или реальность?

Если вы мечтаете о шале в горах или квартире с видом на озеро, но не живете в Швейцарии постоянно, то вам стоит обратить внимание на туристическую недвижимость. Однако здесь есть свои нюансы:

  • Разрешение Lex Koller: Вам все равно потребуется разрешение на покупку, даже если вы не планируете жить в Швейцарии постоянно. Но в момент покупки его нет.
  • Квоты: Существует ограниченное количество разрешений на покупку туристической недвижимости для иностранцев, распределяемое между кантонами.
  • Ограничения по площади: Жилая площадь не должна превышать 200 кв.м., а земельный участок – 1000 кв.м.
  • Запрет на круглогодичную аренду: Вы не сможете сдавать такую недвижимость в аренду круглый год, только на короткий срок (обычно не более 12 недель в году).

Как получить разрешение Lex Koller?

  1. Выбор кантона: Определитесь с кантоном, в котором хотите купить недвижимость.
  2. Обращение в компетентный орган: Свяжитесь с соответствующим органом кантона (обычно это земельный регистр или департамент экономики) для получения информации о процедуре и необходимых документах.
  3. Подготовка документов: Соберите необходимые документы, подтверждающие вашу личность, финансовое положение и цель покупки. Это может включать паспорт, справку о доходах, выписку из банка и другие документы.
  4. Рассмотрение заявки: Кантональный орган рассмотрит вашу заявку и примет решение о выдаче разрешения. Сроки рассмотрения могут варьироваться в зависимости от кантона.

Налоги и сборы: что нужно знать?

Покупка недвижимости в Швейцарии связана с определенными расходами, помимо стоимости самого объекта. Вот основные налоги и сборы, которые вам предстоит уплатить:

  • Ежегодный налог на недвижимость (Liegenschaftssteuer): Размер этого налога зависит от кантона и стоимости недвижимости.
  • Налог на переход права собственности (Handänderungssteuer): Взимается в большинстве кантонов и составляет 0,5-3% от стоимости недвижимости.
  • Налог на регистрацию в земельном реестре (Grundbuchgebühren): Обычно составляет 0,25% от стоимости недвижимости.
  • Нотариальные сборы: Составляют около 0,1-1% от стоимости недвижимости.

Цены на недвижимость: от доступных до эксклюзивных

Швейцария славится своей стабильностью и высоким уровнем жизни, что отражается на ценах на недвижимость. Рынок недвижимости разнообразен, и вы можете найти варианты на любой вкус и бюджет.

Таблица 2: Средние цены на недвижимость в Швейцарии (2024)

Цена за м² по коммунам Швейцарии

КоммунаСредняя цена за м²
Квартира
Средняя цена за м²
Дом
Средняя цена за м²
Аренда
Население
ЦюрихCHF 16,435CHF 15,350CHF 469409,241
ЖеневаCHF 15,482CHF 14,233CHF 456200,548
БазельCHF 10,716CHF 9,452CHF 305171,513
ЛозаннаCHF 12,177CHF 10,841CHF 353138,905
БернCHF 9,561CHF 9,073CHF 310133,798
ВинтертурCHF 9,511CHF 9,853CHF 298110,912
ЛюцернCHF 10,621CHF 9,528CHF 31181,401
Санкт-ГалленCHF 7,002CHF 8,286CHF 24575,522
ЛуганоCHF 9,142CHF 7,685CHF 27763,494
Биль/БьеннCHF 6,546CHF 6,206CHF 23754,640
ТунCHF 7,736CHF 8,892CHF 25643,743
БеллинцонаCHF 6,095CHF 5,541CHF 21943,181
КёницCHF 8,413CHF 8,291CHF 27841,507
Ла-Шо-де-ФонCHF 4,255CHF 5,006CHF 19238,625
ФрибурCHF 6,953CHF 8,110CHF 25938,521
ШаффхаузенCHF 7,064CHF 6,918CHF 23536,332
ВерньеCHF 10,690CHF 11,945CHF 33735,132
КурCHF 8,386CHF 9,086CHF 27735,038
СьонCHF 5,974CHF 5,980CHF 23834,599
УстерCHF 10,505CHF 11,202CHF 31134,516
НевшательCHF 7,798CHF 7,029CHF 26933,578
ЛансиCHF 12,015CHF 12,891CHF 35731,942
Комунанца Каприаска/ЛуганоCHF 6,168CHF 4,296Н/ДН/Д
Комунанца Каденаццо/МонтеченериCHF 6,211CHF 5,437CHF 184Н/Д
Штатсвальд ГальмCHF 5,995CHF 6,361Н/ДН/Д
Источник RealAdvisor

Примечание:

  • Н/Д означает «Нет данных».
  • Цены указаны в швейцарских франках (CHF).

Как видите, цены варьируются в зависимости от города и типа недвижимости. Самые дорогие города — Цюрих и Женева, где средняя цена за квадратный метр квартиры превышает 15 000 CHF. В то же время, в таких городах, как Берн и Базель, можно найти более доступные варианты.

Барометр рынка недвижимости Швейцарии — III квартал 2024 года

Рынок недвижимости Швейцарии продолжает уверенный рост, отмечая третий квартал подряд повышения цен. Согласно последним данным, цены на квартиры увеличились на +1,1%, а на дома — на +0,3%. Снижение процентной ставки Швейцарским национальным банком (SNB) на -0,25% привело к уменьшению ставок по фиксированным ипотекам на 10 лет до примерно 1,6%. Несмотря на эти позитивные тенденции, объемы сделок остаются на минимальном уровне за последние пять лет, хотя ожидается их восстановление в ближайшие месяцы.

Третий квартал роста цен подряд

После периода волатильности, вызванного пандемией COVID-19, рынок недвижимости возвращается к стабильному росту. В третьем квартале 2024 года цены на квартиры и дома продолжили повышаться, хотя темпы роста различались. Квартиры подорожали на +1,1%, тогда как цены на дома выросли на более скромные +0,3%. Это свидетельствует о постепенном возвращении рынка к историческим трендам.

Рост цен на квартиры в городах и кантонах

Цены на квартиры увеличились во всех крупных агломерациях, кроме Санкт-Галлена, где наблюдалось снижение на -1%. Лидерами роста стали Невшатель (+1,9%), Сьон (+1,7%) и Биль/Бьенн (+1,5%). В таких мегаполисах, как Цюрих, Берн, Лозанна и Базель, рост был более умеренным — от +0,2% до +0,7%. Это указывает на то, что более доступные и менее населенные рынки испытывают более значительное повышение цен на квартиры за последние три месяца.

На кантональном уровне тенденция схожа. Наибольший рост цен отмечен в кантонах Невшатель (+1,9%), Вале (+1,8%) и Юра (+1,6%). В то же время, кантоны Во (-0,1%), Аппенцелль-Ауссерроден (-0,4%) и Санкт-Галлен (-0,5%) столкнулись с незначительным снижением цен.

Динамика цен на дома

Хотя рост цен на дома был менее выраженным, рынок также демонстрирует признаки восстановления. Общий рост составил +0,3% за квартал. Однако в некоторых агломерациях Романдии, таких как Женева (-0,1%), Фрибур (-0,1%) и Лозанна (-0,4%), цены слегка снизились. Лучшие показатели роста зафиксированы в Винтертуре и Невшателе (оба по +0,9%), а также в Цюрихе (+0,6%).

На уровне кантонов наиболее заметный рост цен на дома наблюдался в Аппенцелль-Иннерроден (+2,4%), Обвальден (+2,1%) и Аппенцелль-Ауссерроден (+2,0%). В противоположность этому, кантоны Во (-0,8%), Базель-Штадт (-0,2%) и Фрибур (-0,1%) показали небольшое снижение.

Объемы сделок: минимумы и перспективы

В третьем квартале 2024 года объемы транзакций упали до самого низкого уровня с 2017 года, снизившись на -10% по сравнению со средним показателем за последние десять лет для этого периода. Хотя такое снижение соответствует сезонным тенденциям — третий квартал обычно менее активен, чем второй — оно подчеркивает общее замедление рынка.

Стоит отметить, что период с 2019 по 2021 годы был исключением, когда в четвертом квартале наблюдались необычно высокие объемы сделок из-за последствий пандемии и отложенного спроса. В текущих условиях маловероятно, что четвертый квартал 2024 года повторит эти рекордные показатели. Скорее всего, мы увидим возвращение к более умеренным уровням активности, характерным для допандемийных лет.

Снижение процентных ставок: что ждать дальше?

Мировые финансовые регуляторы начали цикл снижения процентных ставок. Федеральная резервная система США (FED) впервые с 2020 года снизила ставку на 0,5%. Европейский центральный банк (ECB) и Швейцарский национальный банк (SNB) последовали примеру, уменьшив ставки на -0,25%. В результате совокупное снижение ставки SNB достигло -0,75% после резких повышений в 2022–2023 годах.

Рынки ожидают дополнительного снижения ставки FED на 25 базисных пунктов до конца года, что может подтолкнуть SNB к дальнейшему уменьшению ключевой ставки ниже 1%. Инфляция в Швейцарии замедляется: в сентябре потребительские цены выросли всего на 0,8% в годовом исчислении — минимальный показатель за три года и снижение по сравнению с августовскими 1,1%.

Президент SNB Мартин Шлегель заявил, что дальнейшее снижение ставок «вероятно», усиливая ожидания рынка относительно продолжения смягчения монетарной политики. Это означает, что условия заимствования будут улучшаться, поддерживая цены на недвижимость и препятствуя дальнейшему снижению объемов сделок.

Выгодный момент для покупателей

Для тех, кто планирует приобрести недвижимость, нынешняя ситуация выглядит благоприятной. Хотя стоимость заимствований может снизиться лишь незначительно — прогнозируется уменьшение долгосрочных ипотечных ставок всего на несколько базисных пунктов — ожидаемый рост цен на недвижимость делает текущее время оптимальным для покупки. Откладывая решение, вы рискуете столкнуться с более высокими ценами в будущем.

Процесс покупки недвижимости: от мечты к реальности

Процесс покупки недвижимости в Швейцарии может показаться сложным, но на самом деле он довольно прозрачен и логичен. Вот основные этапы:

  1. Определение бюджета и выбор типа недвижимости: Решите, сколько вы готовы потратить и какую недвижимость ищете (квартира, дом, шале, коммерческая недвижимость).
  2. Поиск недвижимости: Воспользуйтесь услугами риэлтора, который поможет вам найти подходящие варианты, или ищите самостоятельно на онлайн-порталах недвижимости.
  3. Проверка объекта (Due Diligence): Проведите тщательную юридическую и техническую проверку объекта. Убедитесь, что у продавца есть все необходимые документы, а недвижимость не имеет обременений или скрытых дефектов.
  4. Заключение договора купли-продажи: Подготовьте и подпишите договор купли-продажи. Обычно это делается в присутствии нотариуса.
  5. Оплата: Внесите залог (обычно 20% от стоимости недвижимости) и оплатите оставшуюся сумму в соответствии с условиями договора на счет местного нотариуса. Внимание в Швейцарии оплата никогда не производится напрямую продавцу!
  6. Регистрация в земельном реестре: После оплаты зарегистрируйте сделку в земельном реестре кантона, где находится недвижимость. Это подтвердит ваше право собственности.

Где искать недвижимость?

  • Онлайн-порталы: Homegate, Immoscout24, Newhome, Comparis.ch – это крупнейшие порталы недвижимости в Швейцарии, где вы найдете тысячи предложений от агентств и частных лиц.
  • Риэлторские агентства: Обратитесь в местное агентство недвижимости, специалисты которого помогут вам подобрать подходящие варианты и провести сделку.
  • Местные газеты и журналы: В печатных изданиях также можно найти объявления о продаже недвижимости.
  • «Сарафанное радио»: Расскажите своим друзьям, знакомым и коллегам, что вы ищете недвижимость в Швейцарии. Возможно, кто-то из них знает о интересных предложениях, которые еще не появились в открытом доступе.

Советы бывалых: как избежать подводных камней

  • Наймите опытных специалистов: Юрист, специализирующийся на швейцарском праве недвижимости, и налоговый консультант помогут вам разобраться во всех нюансах процесса покупки и налогообложения. Они проверят документы, составят договор купли-продажи и обеспечат юридическую чистоту сделки.
  • Проведите комплексную проверку (Due Diligence): Убедитесь в юридической чистоте сделки и техническом состоянии недвижимости. Закажите независимую экспертизу, чтобы выявить возможные скрытые дефекты и оценить реальную стоимость объекта. Не стесняйтесь задавать вопросы и требовать всю необходимую информацию.
  • Учитывайте все расходы: Помимо стоимости недвижимости, учитывайте расходы на налоги, сборы, услуги нотариуса, риэлтора и возможные расходы на ремонт или реконструкцию. Тщательно спланируйте свой бюджет, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
  • Не торопитесь: Процесс покупки недвижимости в Швейцарии может занять несколько месяцев. Будьте терпеливы и тщательно взвешивайте все решения. Не поддавайтесь на давление со стороны продавца или агента.

В заключение

Покупка недвижимости в Швейцарии – это серьезный шаг, но при правильной подготовке и поддержке опытных специалистов, таких как BMA Business Solutions, вы сможете осуществить свою мечту и стать владельцем недвижимости в этой прекрасной стране. Мы поможем вам на каждом этапе процесса, от поиска объекта до заключения сделки, чтобы сделать ваш опыт покупки максимально приятным и успешным.

BMA Business Solutions: ваш надежный партнер в Швейцарии

Компания BMA Business Solutions специализируется на предоставлении консультационных услуг в области бизнеса и финансов в Швейцарии. Мы поможем вам разобраться во всех аспектах покупки недвижимости, включая юридические вопросы, налоги и финансирование. Наша команда экспертов сделает все возможное, чтобы ваш опыт покупки недвижимости в Швейцарии был максимально приятным и успешным.

Свяжитесь с нами сегодня и начните свой путь к владению недвижимостью в Швейцарии!

Вопросы и ответы

Как мы можем Вам помочь?
Прокрутить вверх