Как изменения Basel III влияют на принцип Lower of Price or Value в Швейцарии

Современная швейцарская городская панорама с графическими символами ипотечного финансирования, отражающая влияние Lower of Price or Value Principle

Краткая сводка

  1. Принцип Lower of Price or Value (LOPV):
    При ипотечном кредитовании банки учитывают более низкую величину из двух: покупная цена или рыночная оценка. Этот подход делает кредитование более консервативным.
  2. Basel III и новая редакция Equity Capital Ordinance (ECO):
    Начиная с 1 января 2025 г. вступает в силу статья 72b (ECO). Она продлевает срок действия принципа LOPV с 2 лет до 5 лет. Это влечёт за собой отсрочку переоценки объекта и возможного увеличения ипотеки.
    • Влияние на заёмщиков: сокращается гибкость по увеличению ипотечных займов, если средства не реинвестируются напрямую в недвижимость.
    • Последствия для банков: снижаются процентные доходы и растёт конкуренция со стороны альтернативных кредиторов.
    • Роль альтернативных кредиторов: они остаются менее ограниченными регуляторными нормами и могут предлагать заёмщикам более высокие LTV.

1. Введение

1 января 2025 года в Швейцарии начнут действовать правила Basel III и новая редакция Equity Capital Ordinance (ECO / ERV / OFR / OFoP). Важно отметить, что именно они меняют принцип Lower of Price or Value (LOPV). Но почему это критично для заёмщиков, банков и прочих поставщиков капитала (например, частных фондов и краудлендинговых платформ)?

В этой статье вы найдёте ответы на основные вопросы. Мы рассмотрим суть LOPV, предстоящие коррективы в регулировании и их возможное влияние на рынок недвижимости.


2. Что такое «Lower of Price or Value Principle»?

Lower of Price or Value был введён Ассоциацией швейцарских банкиров (SBVg) в 2014 году. В 2025 году этот принцип войдёт в национальное законодательство через новую редакцию ECO (Equity Capital Ordinance). Он обязывает банк исходить из меньшей из двух величин: фактической покупной цены или рыночной стоимости недвижимости (fair value).

  • Рыночная стоимость определяется банком или независимым оценщиком.
  • Покупная цена — сумма, которую покупатель фактически платит за объект.

Раньше этот принцип действовал 2 года с даты перехода права собственности. По истечении срока банк мог провести переоценку и, при росте рыночной стоимости, увеличить лимит ипотеки. Теперь период увеличивается до 5 лет, что замедляет процесс пересмотра ипотечных условий.

Пример применения принципа

Ниже рассмотрим два сценария, где покупная цена — 10 млн швейцарских франков, но оценка банка отлична от неё.

Сценарий A: покупная цена > рыночная стоимость

  • Покупная цена: 10 млн CHF
  • Рыночная стоимость: 8 млн CHF
  • При LTV 75% ипотека будет равна 6 млн (75% от 8 млн).
  • Заёмщик должен дополнить 4 млн (разница между 10 и 6) собственными средствами.

Сценарий B: покупная цена < рыночная стоимость

  • Покупная цена: 10 млн CHF
  • Рыночная стоимость: 12 млн CHF
  • По принципу LOPV банк всё равно ориентируется на 10 млн.
  • При LTV 75% размер ипотеки — 7,5 млн, а собственный капитал — 2,5 млн.

Таким образом, если банк оценивает объект ниже реальной цены, заёмщик платит больше собственных средств. Но даже при более высокой оценке банк не может выдать ипотеку, превышающую сумму, рассчитанную от более низкой из двух величин.


3. Предстоящие изменения в регулировании

С 1 января 2025 года новая редакция ECO (в рамках Basel III) затронет принцип LOPV через статью 72b. Этот пункт прямо продлевает срок действия LOPV с 2 лет до 5 лет.

Ст. 72b, п.1 (ECO)
«…Первоначальная стоимость сохраняется 5 лет. Переоценка возможна только при прямом реинвестировании или по окончании данного срока…»

Ст. 72b, п.7 (ECO)
«…В случае смены собственника оценка должна учитывать меньшую из двух величин: рыночную стоимость или покупную цену…»

В таблице ниже обобщены основные отличия:

ПараметрДо 2025С 2025
Срок действия LOPV2 года5 лет
Возможность переоценкиПосле 2 летПосле 5 лет (или при реинвестировании)
Регуляторная базаРекомендации SBVgЮридическое требование (ст. 72b ECO)
Гибкость при увеличении ипотекиВышеНиже

(Источник: ECO (2024), ст. 72b)

Таким образом, период, в течение которого используется первоначальная стоимость, становится значительно длиннее.


4. Последствия для заёмщиков, банков и альтернативных кредиторов

4.1 Заёмщики

  • Ограниченная гибкость:
    Если стоимость недвижимости растёт в течение этих 5 лет, заёмщику придётся ждать завершения срока, чтобы пересмотреть ипотеку.
  • Снижение ликвидности:
    Доступ к дополнительным средствам теперь становится сложнее. Это может негативно сказаться на скорости принятия инвестиционных решений.

4.2 Банки

  • Сокращение процентных доходов:
    Банки не смогут так часто расширять кредитную линию. Следовательно, их доходы от процентов могут снизиться.
  • Снижение риска:
    Более долгий срок действия принципа LOPV уменьшает вероятность чрезмерного роста ипотечной задолженности.
  • Конкуренция с альтернативными кредиторами:
    Пять лет — длительный период. Следовательно, заёмщики могут обратиться к краудлендинговым платформам или частным фондам, где условия гибче.

4.3 Альтернативные кредиторы

  • Рост спроса:
    Частные кредитные фонды, краудлендинговые площадки и пенсионные фонды привлекают заёмщиков, нуждающихся в дополнительных средствах.
  • Более высокие LTV и субординированные позиции:
    Они могут выдать финансирование, дополняющее банковскую ипотеку, особенно если банк не желает повышать лимит.
  • Длинные сроки субординированных займов:
    Раньше субординированные кредиты совпадали со старым двухлетним окном. Однако теперь возможны продукты на 3–5 лет, чтобы покрыть «пятилетний разрыв» в банковском финансировании.

Кроме того, влияние «Swiss Finish» может усилить конкуренцию иностранных банков, не связанных с такими жёсткими нормами. Хотя их доступ на рынок Швейцарии ограничен, полностью исключать их влияние нельзя.


5. Заключение

Продление срока действия принципа Lower of Price or Value с 2 до 5 лет делает ипотечное кредитование в Швейцарии более консервативным и снижает риск «надувания пузырей». Однако это заметно затрудняет быстрый доступ к дополнительным средствам, если объект растёт в цене.

Таким образом, банки столкнутся с уменьшением процентных доходов, а заёмщики — с сокращением гибкости. Одновременно альтернативные кредиторы (частные фонды, краудлендинг и т. д.) получат дополнительный стимул к расширению, ведь они не обязаны придерживаться такого строгого пятилетнего периода.

Важный аспект для нерезидентов

При входе на швейцарский рынок недвижимости может возникнуть необходимость открытия банковского счёта для нерезидента. Надёжным партнёром, способным оказать поддержку и обеспечить сопровождение на всех этапах открытия счёта в швейцарском банке, является BMA Business Solutions. Компания предоставляет комплексные услуги, включая консультации по выбору банка и подготовку необходимой документации, что особенно актуально в свете усложняющихся регуляторных требований.


Ссылки

  1. ECO (2024):
    Verordnung über die Eigenmittel und Risikoverteilung der Banken und Wertpapierhäuser (Eigenmittelverordnung, ERV); Änderung vom 29. November 2023
  2. FINMA (2024):
    Техническое описание стандартной модели кредитного риска
  3. Swiss Bankers Association, Basel III Final (2022):
    PP Basel III Final Hypotheken DE

Прокрутить вверх